Direitos do Comprador Frente aos Atrasos
O sonho da casa própria tem se tornado uma verdadeira fonte de preocupação para muitos brasileiros que adquiriram imóveis na planta e enfrentam significativos atrasos nas entregas. Embora o mercado e a Justiça reconheçam um prazo de tolerância de até 180 dias — isso é, seis meses —, previsto em contrato, qualquer atraso que ultrapasse esse limite é considerado inadimplemento contratual. Em tais situações, o comprador poderá reivindicar indenizações, a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos e, até mesmo, reparações por danos morais, dependendo do cenário.
Com o aumento do número de consumidores afetados, o advogado especializado em Direito Civil, Jeoás Santos, alerta que é crucial que os compradores não aceitem propostas de acordo sem uma análise técnica detalhada. “A aquisição de um imóvel na planta não é apenas a compra de um bem, mas sim o envolvimento em um contrato complexo que envolve riscos jurídicos significativos. Para aqueles que já enfrentam atrasos, é essencial não aceitar a primeira proposta sem a devida análise técnica. Muitas vezes, o valor sugerido está aquém do que a Justiça reconheceria e uma decisão precipitada pode resultar em perdas financeiras consideráveis”, enfatiza.
Posição da Justiça sobre Atrasos
Conforme determinado pelos tribunais brasileiros, a cláusula de tolerância de até 180 dias é legal, desde que observados critérios de razoabilidade e que não seja aplicada de forma indiscriminada ou repetitiva. Quando esse prazo é superado, a construtora passa a ser responsável pelos prejuízos causados. Nesse contexto, o comprador pode exigir:
- Indenização por atraso (multa contratual ou equivalente);
- Lucros cessantes, correspondendo ao valor do aluguel do imóvel que não foi entregue;
- Rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos;
- Em situações excepcionais, danos morais, desde que haja comprovação de má-fé ou atraso excessivo.
“É importante ressaltar que a acumulação de multa contratual e lucros cessantes não é simples. Em geral, quando os lucros cessantes são reconhecidos, somente o valor que exceder a multa contratual é devido. Quanto aos danos morais, eles dependem da comprovação de uma situação excepcional, como um atraso extremamente prolongado ou a má-fé da construtora”, esclarece o advogado.
Força Maior: Limitações nas Justificativas para Atrasos
Algumas construtoras têm utilizado a força maior — como a pandemia da Covid-19 ou a crise de suprimentos — como justificativa para os atrasos. Entretanto, o Judiciário tem se mostrado rigoroso nesse aspecto: é imprescindível apresentar provas concretas que demonstrem que o evento foi imprevisível e que impactou diretamente a obra. Justificativas genéricas, portanto, não são consideradas válidas.
Notificando a Construtora: O Primeiro Passo
Quando o comprador percebe que o prazo de entrega passou, o advogado recomenda que haja uma notificação formal à construtora, por meio de uma reclamação extrajudicial. “O consumidor deve agir rapidamente ao formalizar uma reclamação, buscando uma solução administrativa e permitindo que a construtora tenha a oportunidade de corrigir a situação. Esse é o primeiro passo prático e vital para resguardar os direitos do comprador”, orienta Jeoás Santos.
Rescisão Contratual e Devolução dos Valores
Se o atraso for significativo, o comprador pode optar pela rescisão do contrato, o que lhe garantirá a restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados. A devolução deve ocorrer de forma imediata ou em um prazo razoável, sendo vedadas quaisquer retenções abusivas.
Quem é Jeoás Nascimento dos Santos
Jeoás Nascimento dos Santos é advogado, com pós-graduação em Direito Civil e Processual Civil, além de Segurança Pública, atuando nas regiões do Rio Grande do Norte e Bahia. Ele realiza um trabalho consultivo e preventivo, além de ser palestrante e colaborador de diversos veículos de comunicação.
